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Aktuell sind die Zinsen auf einem Rekordtief und die Immobilienpreise steigen. In dieser Phase überlegen sich viele das Geld in eine Wohnimmobilie zu stecken anstatt monatlich ihr Geld für Miete auszugeben. In Immobilien-Inseraten wird oft von der Möglichkeit des Mietkaufs gesprochen. Was ein Mietkauf tatsächlich ist wird hier erklärt.

Was ist ein Mietkauf

Salopp ausgedrückt ist der Mietkauf eine Form eine Immobilie käuflich zu erwerben, bei der man ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption eingeht. Der Mieter das Recht die angemietete Wohnung, nach Ablauf einer festgelegten Zeit zu kaufen.


Wie kann ich eine Immobilie mit Mietkauf erwerben

Mietkauf-Wohnungen werden in den meisten Fällen von Wohnbaugenossenschaften angeboten und deshalb kann diese Form den Immobilienkaufs in der Regel nicht jeder in Anspruch nehmen. Denn um eine geförderte Wohnung überhaupt zu bekommen muss man einige Anforderungen erfüllen:

  • Volljährigkeit
  • Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt werden
  • Einkommen nicht höher als knapp € 3.000,- für einen Einpersonenhaushalt
  • Nachweis des dringenden Wohnbedarfs
  • Mieter einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde, erwirbt unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen frühestens nach Ablauf einer 10jährigen Nutzungsdauer das Recht auf Übertragung in das Wohnungseigentum. Um eine Wohnung später zu erwerben darf eine Wohnung maximal 15 Jahre gemietet werden
  • Sämtliche Verpflichtungen müssen mitübernommen werden wie beispielsweise ausstehende Darlehen und die Wohnungsförderung muss noch aufrecht sein
  • Bei Übergabe der Wohnung hat man einen Finanzierungsbeitrag von € 60 pro Quadratmeter zu bezahlen

Wurde das Mietverhältnis mit späterer Kaufoption abgeschlossen und ist bereits mindestens die 10 Jährige Frist abgelaufen, kann der Wohnungsmieter die Wohnung zu einem marktüblichen Kaufpreis erwerben. Dieser Preis richtet sich nach den mindestens abgelaufenen 10 Jahren und des Datums des Antrags. Sprich der Wohnungseigentümer, welcher die Wohnung vermietet, muss nicht sofort bei der Mietvertragsunterfertigung einen Kaufpreis nennen, sondern erst nach Ablauf der 10 Jährigen Frist, wenn sich der Mieter zu einem Kauf entschließt. Der angebotene Preis, welcher innerhalb 3 Monate nach Antragsabgabe von der Wohnbaugenossenschaft genannt werden muss, kann auch angefochten werden, wenn er über dem Marktpreis für freifinanzierte Immobilien liegt.


Die bezahlte Miete und der spätere Kaufpreis beim Mietkauf

Der klassische Mietkauf ist ein Mietverhältnis mit späterer Option eine Wohnung zu erwerben und wird nicht vom Kaufpreis abgezogen. Diese Form des Immobilienerwerbs dient dazu, Mietern bzw. späteren Käufern eine Chance zu geben, eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu einem marktüblichen Kaufpreis zu erwerben, wenn Sie zum Zeitpunkt des Mietverhältnisses nicht über die finanziellen Mittel verfügen. Wird vom Mieter kein Antrag für einen Kauf der Wohnung ab der 10 Jahre bzw. innerhalb der 15 Jahre gestellt und seitens der Genossenschaft kein Angebot unterbreitet so verbleibt der Vertrag als Mietverhältnis aufrecht.


Mietkauf – Kauf/Verkauf

Beim Weiterverkauf der Immobilie darf sich die Wohnbaugenossenschaft die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und des Verkehrswertes (jener Wert, der üblicherweise für eine Sache im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wird) einbehalten. Sprich, kauft man die Wohnung zum Preis x von der Genossenschaft und verkauft diese dann anschließend gewinnbringend weiter, so kommt der dadurch erzielte Gewinn der Genossenschaft zu.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass Mietkauf für Personen geeignet ist, welche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, das Wohnungseigentumsobjekt zu erwerben, jedoch die Möglichkeit nach Ablauf von 10 Jahren haben. Der bereits bezahlte Mietzins wird dem angebotenen Kaufpreis nicht abgezogen. Wünsche und Bedürfnisse sind individuell zu sehen und der Mietkauf sollte im vornherein gut überlegt sein.


Fragen und Antworten

Wann und wie lange kann ein späterer Folgemieter die Kaufoption ausüben?

Voraussetzung ist, dass der Nachmieter sein Objekt selbst seit mindestens 10 Jahren als Hauptwohnsitz benutzt hat. Nach Ablauf dieser Nutzungsdauer steht ihm selbst der Anspruch zur Ausübung der Kaufoption zu. Auch er kann danach bis längstens zum Ablauf von 15 Jahren nach seiner Anmietung die Kaufoption ausüben.

Welche Schritte folgen auf die Antragstellung des Mieters?

Nach Einbringung des Antrags Seiten des Mieters, muss die gemeinnützige Bauvereinigung dem Mieter ein schriftliches, rechtsverbindliches Kaufanbot für den Wohnungseigentumserwerb binnen 3 Monaten übermitteln. Geschieht das nicht, kann die Frist einmal um 3 Monate verlängert werden. Ansonsten wird der Kaufpreis vom Gericht ermittelt.

Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?

Der Preis für den Wohnungserwerb wird auf Grundlage des Verkehrswertes ermittelt oder im Vegleichswertverfahren zu ähnlichen Wohnungen mit der Berücksichtigung einer sachgerechten Restnutzungsdauer und Wertsicherung.

Der gebotene Kaufpreis bei meinem Mietkauf ist viel zu teuer, was tun?

Der gebotene Preis im Kaufanbot kann vom Mieter in Form eines Antrags um Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht gestellt werden. Kommt das Gericht laut § 23 WGG zu dem Entschluss, der Preis entspricht nicht dem ortsüblichen Verkehrswert setzt das Gericht den Verkaufspreis fest.

Welche Möglichkeiten hat ein Mieter nach Ablauf der Kaufoption?

Der Mieter behält sich auch nach Nichtausübung und der Kaufoption ein Vorkaufsrecht von 5 Jahren ein. Das Vorkaufsrecht geht Hand in Hand mit dem Mietverhältnis, kündigt der Mieter das Verhältnis auf, erlischt auch das Vorkaufsrecht.