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Beim Wohnungsverkauf sind einige wesentliche steuerliche Dinge zu beachten. Wieviele Steuern Sie beim Verkauf bezahlen müssen und wann ein Wohnungsverkauf steuerfrei ist, erfahren Sie in diesem Artikel. Wir klären wir Sie über die Immobilienertragsteuer in Österreich auf.


Die Immobilienertragsteuer

Bevor wir tiefgründiger in das Thema – Steuern beim Wohnungsverkauf eingehen, bleibt festzuhalten, dass bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer anfällt, da diese Steuer nur entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge erfasst.

Die frühere Spekulationssteuer wurde mit 01.04.2012 abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer ersetzt. Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken (Gebäude inkl. Eigentumswohnungen, Grund und Boden und grundstücksgleiche Rechte z.B. Baurechte) unterliegen also seit dem 01.04.2012 der Einkommensteuerpflicht.

Eine Wohnung wird juristisch als „Grundstück“ bezeichnet. In Österreich unterscheidet man steuerlich zwischen „Alt-Grundstücke“ und „Neu-Grundstücke“. Wichtig hierbei ist der Stichtag 31.03.2002. Zu einem „Alt-Grundstück“ zählen Wohnungen, welche vor dem 01.04.2002 angeschafft wurden. Als „Neu-Grundstücke“ werden Wohnung bezeichnet, welche man nach dem 31.03.2002 gekauft hat.

Will man seine Wohnung verkaufen und weiß nicht, wieviele Steuern man zu bezahlen hat, muss man prüfen, ob es sich um ein Alt-Grundstück (Kauf vor dem 1. April 2002) oder ein Neu-Grundstück (Kauf nach dem 31. März 2002) handelt.

Die 10-jährige Spekulationsfrist ist bei einer Wohnungsanschaffung vor dem 01.04.2002 abgelaufen und die Wohnung wird beim Verkauf mit einem effektiven Steuersatz von 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös belastet.

Wurde die Eigentumswohnung nach dem 31.03.2002 angeschafft unterliegt diese einem effektiven Steuersatz von 30 Prozent, der auf den Veräußerungsgewinn berechnet wird.


Was ist der Verkaufsgewinn bzw. der Verkaufserlös?

Der Verkaufsgewinn ist die Differenz des Verkaufserlöses zu den damaligen entgeltlichen Anschaffungskosten.

Der Verkaufserlös ist die Gesamtsumme, die man für den Verkauf der Eigentumswohnung bekommt.


Wohnung steuerfrei verkaufen

Die Immobilienertragsteuer sieht auch unter Umständen einen steuerfreien Verkauf vor. Hierbei sind zwei wichtige Regeln zu beachten.

Die 5 aus 10 Regel kommt dann zur Anwendung, wenn die Wohnung in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend vom Eigentümer als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Angenommen man vermietet seine Wohnung für 5 Jahre und bewohnt diese dann selbst die nächsten 5 Jahre durchgehend, dann ist ein späterer Verkauf steuerfrei und keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen.

Die 2 Jahre Regel kommt dann zur Anwendung, wenn die Wohnung vom Eigentümer durchgehend in den letzten 2 Jahren als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Liegt der Wohnungsverkauf unmittelbar nach diesen zwei Jahren, dann ist auch keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen.


Wohngold Immobilien, ist ein Immobilienmakler in Salzburg und Umgebung und hofft Ihnen beim Wohnungsverkauf zum Aspekt Steuern einen Einblick gegeben zu haben. Es ist jedem zu empfehlen, sich mit der Immobilienertragsteuer in Österreich zu beschäftigen und sich gegebenenfalls Hilfe von einem Immobilienexperten zu holen.